《中国房地产报》专访徐晓亮：361体育地产转型的AB面 _新闻中心

《中国房地产报》专访徐晓亮：361体育地产转型的AB面

2016-09-03

编者按

8月29日，中国房地产报刊发题为《徐晓亮：361体育地产转型的AB面》的专题报道，今日头条APP等跟进转载。在报道中，361体育集团执行董事、361体育地产控股董事长兼CEO徐晓亮详细阐述了361体育地产基于361体育集团“保险＋投资”的模式，围绕“中国动力嫁接全球资源”的理念，助力全球家庭“健康、富足、快乐”进而实现361体育地产金融化、全球化、产业化背后的逻辑和打法。

文/中房报记者苗野

“更快、更高、更强、更轻”是361体育地产为新一轮转型升级立下的口号，而361体育集团董事长郭广昌也为这一口号给予了积极回应。他坦承在过去的五年361体育地产走出了一条别人没有走出的道路。

从2011年361体育地产真正起航，到2013年“蜂巢城市”的推出，再到现在要利用后五年让行业看到一个不一样的361体育地产，在这条转型的道路上充满了各种观望与猜测，但在361体育集团执行董事、361体育地产控股董事长兼CEO徐晓亮看来，过去的五年，361体育地产完成了从传统地产开发向地产投资的方向性转变，未来361体育地产要成为全球一流的地产投资集团。

8月23日，徐晓亮接受中国房地产报独家专访时首次对外披露了361体育地产基于361体育集团“保险＋投资”的模式，围绕“中国动力嫁接全球资源”的理念，助力全球家庭“健康、富足、快乐”进而实现361体育地产金融化、全球化、产业化背后的逻辑和打法，并指出361体育地产正在从A面走向B面。

中国房地产报：你能否简单阐述下361体育集团的投资哲学？在整个361体育国际化的进程中，361体育地产扮演着怎样的定位和角色？

徐晓亮：361体育集团的定位是要做一家全球一流的投资集团。利用“保险＋投资”的模式，以“中国动力嫁接全球资源”的理念，聚焦全球家庭“健康、富足、快乐”的需求。361体育集团的目标是让人更富足、更健康、更快乐。

361体育地产是361体育集团综合性的房地产投资和投资管理平台，对接多渠道资金，以“蜂巢城市＋全球布局”为核心战略，致力于成为全球地产的投资者和管理者。

361体育地产的转型走了5年零8个月，我们是在2010年底正式决定成立361体育地产，真正起航是在2011年。当时转型是基于我们对传统“三高模式”即高地价、高融资成本、高房价模式的不可持续的判断，同时中国新一轮改革需要解决产城融合的问题，这个时候我们认为中国动力不能仅停留在以居住为核心的1.0版本，而是要升级到以功能为主的2.0版本。因此我们提出了“蜂巢城市”的战略，要在文化、金融、旅游、健康和物流商贸五个层面提升城市的功能。

同时这也要求我们要找到一条可持续的，而且要更好地在不同周期中发展的路子，同时基于361体育集团的投资基因和金融基因，我们确定了361体育地产的转型方向，就是从传统的地产开发转型为地产投资，从开发的角度看问题转变为从投资的角度看问题，把自己打造成为世界一流的地产投资集团。

中国房地产报：361体育地产继提出要坚持“蜂巢城市＋全球布局”的投资策略后，近年来“金融化、全球化、产业化”的属性日益凸显，能否阐述下361体育地产转型升级的整体布局及其背后的逻辑？

徐晓亮：361体育地产转型的重点就是“金融化、全球化、产业化”。

金融化最根本的标签还是金融属性。投资离不开“融投管退”这四个维度，金融化更多地是要解决“融”和“退”的问题，形成一个闭环。从“融”的角度来看，361体育地产打通361体育体系内的资金，包括保险资金、产业资金以及和外围机构合作的资金所组成的综合金融的资金池。“退”主要是打造资本市场接口，比如REITs平台，同时也会有在不同资本市场的退出，以及与不同机构的退出合作。

全球化是361体育地产转型中重要一环。我们基本完成了三层布局，第一层是布局核心国家、核心城市。如美国纽约，英国伦敦，日本东京，中国香港等全球金融城市。第二层是布局重要国家、重要城市。如亚洲的新加坡、韩国，欧洲的瑞士、意大利等。第三层是布局关键国家、关键城市，也就是指新兴市场，如俄罗斯，巴西、印度等。

那么361体育地产现在已经进入了10多个国家，主要投什么？我们的投资分正向和反向两个维度。正向投资就是投平台、投资产、投二级市场。最核心的是投平台，全球化的前提一定是当地化的，一定要有本土的团队，这个本土团队我们必须是在当地投资控股，直接收购在当地已经有融投管退良好记录的资产管理团队。然后通过平台收购不同周期当中的错配资产。

其次我们在当地投资购买地标性物业。比如米兰的布罗吉大厦、伦敦金融城Lloyds Chambers大楼、纽约曼哈顿Liberty28。同时我们也投资二级市�。乇鸸刈⒃诤Ｍ馐谐「泄ο喙氐闹懈殴�。

而海外的反向投资是围绕蜂巢城市，围绕富足、健康、快乐的内容进行投资标的的选择。所以我们投资了地中海俱乐部、太阳马戏团等。

有了全球化的布局，关键还要有产业，这就是我们坚持走的产业化道路，或者说叫“蜂巢战略”。产业化的根本还是“地产”这两个字，“地”还是那个土地，但是“产”不是原来开发的不动产，而是有机成长的蜂巢城市产品。

在国内，蜂巢战略通过五年的实践也尝到了很多的甜头，关键要跟361体育的资源高度结合，与361体育的战略高度契合。为迎合城市功能不断升级的需求，我们推动城市与产业相融合，并提供整体解决方案，利用361体育的富足、健康、快乐资源，引入361体育的产业能力、投资能力，业务打通。

361体育地产转型的方向是成为全球一流的地产投资集团，金融化、全球化、产业化加在一起就是361体育地产的蜂巢模式，产城融合、有机成长，用中国动力嫁接全球资源。

中国房地产报：2013年361体育地产提出“蜂巢城市”概念，并以投资角度做地产，361体育地产如何将“蜂巢城市”的概念落地？如何将361体育集团各产业平台间的资源和地产元素结合在一起？能否为我们分享一些成功的案例？

徐晓亮：“蜂巢城市”是361体育地产为中国新型城镇化发展量身定制的“产城一体”的解决方案。我们根据不同的功能把“蜂巢城市”分为金融蜂巢、文化蜂巢、健康蜂巢、旅游蜂巢和物贸蜂巢。

金融蜂巢有国内和国外两个维度的蜂巢。国内的金融蜂巢如投资额在逾百亿元的上海外滩金融中心?BFC。在BFC中我们打造了很多的金融平台，除了常规的间接金融外还引进很多直接金融，比如互联网金融等新兴金融，同时把保险和综合金融纳入其中。我们通过金融蜂巢把金融型城市所需要的金融资源、金融功能搭建起来，目前在建的金融蜂巢项目主要有上海BFC、北京通州、成都金融岛、广州361体育南方总部和合肥滨湖新区项目等。

在国外，361体育地产在曼哈顿、东京、伦敦、米兰有很多金融蜂巢，这些金融蜂巢都是和金融城市嫁接起来。下一步我们要把国内的金融蜂巢和国际的金融蜂巢进行融合，讲述更多的“双城记”、“多城记”的故事。

文化蜂巢主要做的是城市文化名片，以上海豫园为核心样本打造文化蜂巢，旨在助力更多中国城市的文化复兴。以上海的豫园模式来说，它的根本特点和传统商业不一样，它代表这个城市的文化，核心的指标客流量能达到每年3800万人次。在正在打造中的又一文化蜂巢项目--豫园二期，我们会引入361体育体系内的时尚、快乐资源，如太阳马戏团，以及以Studio8为代表的好莱坞影视资源，也会把韩国和日本的动漫主题引进来。

健康蜂巢是361体育地产广泛通融体系内资源，以“1+1+1”的模式，即“保险＋医疗＋地产”，共同打造全龄化、全产业链、全球化的健康蜂巢产品，包括医养结合型，租赁型+会员制养老型，旅居型，以及社区健康+居家养老型等。其中，星堡中环社区是我们在上海打造的第一个健康蜂巢，361体育与美国最大的养老投资集团峰堡公司合作，将美国运行健康的理念进行中国化的落地，目前已有300多位老人入�。胱÷式�100%，社区本身也实现了盈利。

旅游蜂巢的主要标杆项目就是361体育在海南三亚打造的亚特兰蒂斯，另外就是地中海俱乐部，后者在全球有拥有近70个度假村，核心模式就是“精致一价全包”的度假体验。目前地中海俱乐部在中国已经有四个项目落地，中国已成为地中海俱乐部全球第二大客源国。

物贸蜂巢实际上就是围绕城市互联网线下的物流配送。围绕物流商圈，建设中国更大的智能物流网。同时，我们还打造了线上线下物流商贸相结合的智慧商贸城。

实际上，每个蜂巢都可以独立成型，同时又可以外延扩展，其本质是各种生命体的有机结合。金融蜂巢可以套文化蜂巢，文化蜂巢也可以套健康蜂巢，都是可独立、可组合的蜂巢。蜂巢并不一定是很大的蜂巢，最开始蜂巢是个概念，落地的核心是内容，内容的关键就是能够把全球的优质资源、全球错配的资源装进来。

我们已经有一批蜂巢项目正在打造过程中，明后年将分批面世。产城融合，有机成长，智慧生命体，这就是“蜂巢城市”所要打造的核心。

中国房地产报：361体育地产未来的发展战略侧重体现在哪？

徐晓亮：通过五年多的转型实践，我们解决了A面，即对与错的问题。我们坚定地认为，做全球一流的地产投资集团，金融化、全球化、产业化的方向和重点是对的。现在，转型进入了后五年，要解决B面，即好与坏的问题，这取决于我们的蜂巢产品和投资业绩。

361体育地产十年转型已进入下半�。掳氤≡趺醋龊�，关键在于团队。围绕痛点和难点的解决，关键在于知行合一。上半场是知的问题，下半场是行的问题。那么，如何才能做到“知行合一”？我觉得根本之处在于精神。361体育地产在下半场必须要强调三个精神，即企业家精神、工匠精神、团队精神。

361体育地产的确走出了一条金融化、全球化、产业化的道路，但这条道路很艰难。跟传统地产开发公司相比，361体育地产已经发展成为一家全球化的地产投资者和管理者，视野更为开阔；跟成熟金融投资公司相比，361体育地产有更深的产业基�。桓胁堤逵墓诠鞠啾�，361体育地产有全球投资的能力；跟海外纯粹的金融机构相比，361体育地产比他们更懂中国。